オフィスのQ&A

Q1オフィス移転を考えています。まず、最初にやらなければいけないことはなんでしょうか?

A1

移転の理由や目的を明確にすることは勿論ですが、まずは、現在入居しているオフィスの契約内容を確認しましょう。・・・続きを読む

現在入居しているオフィスの解約予告期間の確認が必要です。賃貸オフィスの解約予告は、一般的に6カ月前にオーナー側に提出しなければなりません。もし、期間内解約をする場合は、解約予告期間内の賃料共益費賃料だけの場合もあり)の支払いが発生するため、現オフィスと新オフィスの両方の賃料共益費を支払うことになります。また、期間内解約違約金が発生する場合もあります。また、オフィスビルでは契約終了時に入居していたオフィスを原状回復する義務があります。壁や天井、床仕上げ材の塗装、張り替えなどを行い、その費用を負担することが一般的です。解約予告期間違約金とあわせて賃貸借契約書を確認しましょう。

Q2オフィスが手狭になってきたので移転を検討しています。働きやすい広さはどのように計算すればよいですか?

A2

考えなければならないのは1人あたりのワークスペースです。従業員数や事務所の使用形態(本社か支店かなど)によっても異なりますが、最低限必要な1人あたりのワークスペースは約10m2と言われています。・・・続きを読む

快適に業務を遂行するうえで最低限必要な1人あたりのワークスペース約10m2には、共同で使用するスペース(会議室・応接室・休憩室など)が含まれています。OA機器を多数使用する場合などはさらに多めのスペースが必要でしょう。従業員の増員やOA機器、書類の増加なども考慮してスペースを試算するとよいでしょう。

Q3オフィス移転の検討を始めてから移転までにしなくてはいけないことはなんですか?

A3

オフィス探しから移転までにやるべきことは、大きく分けて4つです。(1)プランニング、(2)オフィスビル選び、(3)契約、(4)移転手続きがあります。・・・続きを読む

(1)プランニングは、経営戦略・移転の検討・移転計画の立案・移転プロジェクトチームの編成など移転に向けての社内の体制作りがメインです。(2)オフィスビル選びは、物件調査や物件の選定、内装・引越し業者の選定などをおこないます。(3)契約は、借室申込書の提出、稟議書の提出、社内決定をおこない賃貸借契約の締結となります。(4)移転手続きは、移転挨拶状の作成や名刺、封筒などの作成、取引先への連絡、関係官庁への届け出などが必要です。三鬼商事のホームページではオフィス移転スケジュールをご用意しています。

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Q4オフィスビルの賃料相場はどうやって調べたらよいでしょうか?

A4

全国主要都市のオフィス賃料相場など最新の情報をご覧いただける三鬼商事のホームページがおすすめです。掲載されていない地域の相場もお調べいたします。お気軽にご相談ください。・・・続きを読む

オフィス移転の検討を始める場合、まずは移転候補地の賃料相場を把握することが必要です。相場を目安として、賃料が高いか安いかの判断をより正確におこなうことができ、物件の絞り込みがスピーディーになります。これから竣工する新築ビルへの移転を検討している場合も、新築ビルや再開発の情報が閲覧できる当社のホームページをぜひご活用ください。

Q5インターネットで検索するとたくさんの不動産仲介業者が出てきて、どこに頼めば良いのか迷ってしまいます。不動産業者を簡単に見分ける方法はありますか?

A5

オフィス移転は企業にとっての一大プロジェクト。移転をスムーズにおこなうためにはしっかりした不動産仲介業者を選びたいものですね。簡単に見分ける方法としておすすめなのは、ホームページや名刺に表示されている免許番号を確認することです。・・・続きを読む

宅地建物取引業を営むには、宅地建物取引業法に基づく免許が必要です。この免許には「2か所以上の都道府県に宅地建物取引業を営む事務所を設置して業務をおこなう」場合に必要な「国土交通大臣免許」と、「ひとつの都道府県に宅地建物取引業を営む事務所を設置して業務をおこなう」場合に必要な「都道府県知事免許」の2種類があります。どちらの免許を取得しているかによって、その業者の規模がわかります。また、宅地建物取引業免許の有効期間は5年間です。(※平成7年4月以前は3年間)免許種類の後ろに付されている( )内の数字は、免許の更新回数を表しています。( )内の数字が多いほど、信用と実績のある業者ということになるでしょう。

Q6少人数でオフィスを開設したいのですが、予算をかけずに事務所を借りる方法はありますか?

A6

オフィスとしてすぐに使用できるサービスオフィスを検討されてはいかがですか。・・・続きを読む

サービスオフィスとは、オフィスとしてすぐに使用できる状態になっているスペースを貸し出す仕組みです。敷金などの初期費用が少額で済み、1人分のスペースから借りることができるため、起業したばかりの会社や少人数の会社に人気があります。レンタルしたスペース以外にも入居者が共有で利用できる応接室(会議室)や給湯室もあります。また、受付での来客対応や事務代行、オフィス機器・家具のレンタルサービスをおこなっている場合もあります。三鬼商事のホームページではサービスオフィス運営会社の紹介をおこなっています。

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Q7良いオフィスビルを選ぶためにチェックしたほうがよいポイントを教えてください。

A7

最寄り駅から歩いてみると周辺環境などの立地条件を確認することができます。内見の際には簡単なレイアウトを考えながら、実際の使い勝手をチェックするほか、採光や眺望なども見てみましょう。給湯室やトイレ、化粧室などは女性の視点を取り入れることも重要なポイントです。・・・続きを読む

その他にチェックしたい項目は、(1)専用面積(実際にオフィスとして使える面積)、(2)天井高(2,600mm以上が理想)、(3)ビルの管理体制(セキュリティーなど)、(4)使用時間(制限の有無など)、(5)インフラ設備(電気容量や光ケーブルの有無)、(6)空調(温度設定や使用時間、時間外空調費の有無など)(7)駐車場(ビル内もしくは近隣に確保できるか)(8)他の入居テナントなどが挙げられます。三鬼商事のホームページでは、オフィス選びのチェックポイントをご用意しています

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Q8契約面積=実際に事務所として使える面積ではないのですか?

A8

専用で使用できるという理由から、トイレや給湯室、廊下などが契約面積に含まれるケースがあるため、実際に事務所として使用できる面積(専用面積)とは異なる場合があります。・・・続きを読む

契約面積とは、賃貸借契約書に記載される面積で、賃料共益費預託金などの算出の対象となるものです。ただし、その面積が専用面積だけか、トイレや給湯室、廊下などの共用部分を含む面積かは物件によって異なります。契約面積に含まれる部分がどこまでかをしっかり確認しましょう。

Q9オフィスの「原状回復」ってなんですか?

A9

賃貸借期間の満了もしくは契約解除等により、借主が貸室を貸主に返還する際に貸室を入居時の状態に戻すことです。・・・続きを読む

オフィスビルでは通常、契約終了時に借主が入居していた貸室を原状回復する義務を負います。一般的には壁や天井、床仕上げ材の塗装、張り替えなどをおこないます。費用は借主が負担することが多いようです。

Q10原状回復のトラブルを回避するにはどうしたらよいですか?

A10

「入居時の問題」として捉えることがトラブル防止のポイントです。・・・続きを読む

原状回復にかかる費用は契約終了時に支払う費用ということもあり、原状回復の問題は「退去時の問題」として捉えられがちですが、「入居時の問題」として捉えることが後々のトラブルを防止するためには必要不可欠です。原状回復のトラブルのほとんどは、原状回復義務の範囲の認識が貸主借主で異なっていることが原因で発生します。トラブルを回避するためには、入居時に損耗の有無など物件の状態をよく確認しておくことや、原状回復の範囲について、契約書の内容をしっかり確認するなどの対策を的確にとることが必要です。

Q11契約形態にある「定期借家契約」と「普通借家契約」の違いは何ですか?

A11

定期借家契約が普通借家契約と大きく異なるのは、「期間満了後の更新がない」ということです。特約は有効とされていますが、原則として賃料改定や中途解約ができません。・・・続きを読む

前記のとおり定期借家契約では契約の更新がありませんので、期間満了により賃貸借契約が完全に終了します。ただし、期間満了前であれば双方の合意による再契約は可能です。原則として、賃料改定が無いため、契約期間内の賃料の値上げは避けられますが、中途解約ができないため、契約形態は事前に確認したほうが良いでしょう。

Q12共益費にはどのような費用が含まれているのですか?

A12

事務所として使用する部分を専有部分、それ以外の建物部分を共用部分といいますが、共益費には、その共用部分と建物設備の維持管理のための費用が含まれています。・・・続きを読む

共益費の内訳はビルによって項目に違いはありますが、一般的には(1)共用部分の電気、清掃、衛生費。(2)建物設備(主に空調、エレベーター)の維持、保守点検、管理費。(3)建物の警備費などが含まれています。言いかえれば、共益費は専用部分の電気、清掃、水道光熱費等、テナントが直接負担するもの以外の費用と考えればよいでしょう。

Q13共益費以外にかかる費用はありますか?

A13

共益費はオフィスビルの維持管理に必要な経費ですが、実際には共益費以外にも費用が発生する場合が多いので、共益費が管理費だけを指しているのか否かを確認する必要があります。・・・続きを読む

例えば、定時における時間内空調費が共益費に含まれているのかどうかを確認します。含まれていない場合は電気代などとして費用の負担が発生します。また、空調費が含まれている場合でも、時間外空調費の有無の確認が必要です。他にも、室内清掃費や警備費などの費用負担の有無についても確認しておくとよいでしょう。

Q14預託金とはどのようなものですか?

A14

敷金保証金といった預託金は、借主賃料の支払い債務、あるいはその他の債務の担保として、貸主に預け入れる金銭です。・・・続きを読む

敷金保証金といった預託金は通常、賃貸借期間中、無利息で据え置かれ、賃貸借契約が終了した後、原状回復工事が終わり、貸室を明け渡した後に精算、返還されるものです。ここでは、敷金の増減分についても説明しておきましょう。「預託金月額賃料の何カ月分」という計算になっている場合、賃料の改定時にその差額分が増額されることがありますので、契約時に契約書の内容を確認しておきましょう。

Q15オフィス移転にかかる費用はどのようなものがありますか?

A15

移転先の内装・設備工事費用やオフィス家具等の什器購入費用、引越費用、現オフィスの原状回復費用などが挙げられます。・・・続きを読む

その他にも名刺や会社案内、封筒等を新たに作成する費用、移転先の貸主に預け入れる預託金、移転を仲介業者に依頼した場合は業者に支払う仲介手数料が必要です。オフィス移転にかかる費用はケースによって異なります、三鬼商事のホームページでは、オフィス移転にかかる概算費用のコストシミュレーションをご用意しています。

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Q16今話題の「グリーンリース」ってなんですか?

A16

グリーンリース」とは、ビルオーナーテナントが協働でビルの省エネなどの環境負荷の低減や執務環境の改善について契約書や覚書によって取り決め、実践することをいいます。・・・続きを読む

グリーンリースに基づいてビルの運用改善や環境性能の高い設備機器、例えばLED照明が導入されると、ビルオーナーの維持管理コストが削減されるだけでなく、テナントも光熱費削減等の効果を享受できます。また、細かい調節が可能な照明や空調設備の導入による各人に適切な照度・温度選定は執務環境を改善させ、オフィスワーカーの健康や快適性の向上に寄与し、ひいてはコスト削減とともに不動産価値の向上に資すると期待されます。また、環境意識の高い企業としてイメージアップに繋がることも期待されるなど、この取り組みは、ビルオーナーテナント双方のWin-Winの関係を実現します。(国土交通省公表のグリーンリースガイドより抜粋)

  • グリーンリースガイドは、国土交通省の環境不動産ポータルサイトからダウンロードできます

Q17最近のビルのBCP対応はどのようなものがありますか?

A17

自家発電機や非常用発電機の設置による電源供給、防災備蓄倉庫や雑用水貯留などの設置が挙げられます。災害時には危機管理センターの強化や帰宅困難者の受け入れ対応なども行われます。・・・続きを読む

BCP(事業継続計画)は人命の安全や建物等の被害経験を当然の前提としたうえで重要事業および業務の継続、早期復旧に主眼が置かれています。近年の大型オフィスビルほど、災害時に企業の事業継続をバックアップする様々な対応がされています。詳しい内容はビルのパンフレットなどに記載されています。

Q18グリッドシステム天井ってなんですか?

A18

グリッド(Grid)とは格子という意味で、グリッドシステム天井とはその名の通り、格子状の基礎に設備ユニット(照明、空調口等)と天井板の2種類のパネルをのせるだけのシンプルな構造です。間仕切りが容易にできるのがグリッド天井の特徴です。・・・続きを読む

天井のパネルを移動させるだけで、照明器具や空調口の位置を簡単に移動することができます。グリッドシステム天井の主な特徴を総合すると、(1)間仕切りする際の制約が少ないので、自由なレイアウトができる。(2)レイアウト変更の際は、格子状の基礎に間仕切りを立て替えるだけなので天井の修復も不要で工事費の軽減や工期の短縮につながる。などが挙げられます。

Q19オフィスビルの耐震の仕組みはどのようなものがありますか?

A19

オフィスビルはそれぞれの工法で耐震性を高める工夫をしています。その構造は、「耐震構造」「制振構造」「免震構造」と大きく3つに分類することができます。・・・続きを読む

それぞれの構造の仕組みを簡単に説明します。 「耐震構造」とは、地震のエネルギーに対抗して柱や梁を太く、壁を厚くするなど、建物の構造そのものを強化する仕組みです。「制振構造」とは、建物内にダンパーなどの制振部材を設置して地震のエネルギーを吸収させ、建物の振動を制御する仕組みです。「免震構造」は、建物と地盤の間に緩衝体となる免震装置を設置して地震のエネルギーを吸収する仕組みです。地震に共振しない構造によって建物の揺れを大幅に抑えることができようです。耐震の仕組みや性能で地震の際の揺れ方が異なります。オフィスビル選びの際は候補のビルがどのような工法を取っているか、仲介業者に確認するとよいでしょう。

Q20オフィス選びのときにチェックしたほうがよい身近な設備はなんですか?

A20

身近な設備としては、「電気」「空調」「給湯室・トイレなどの水回り」の3つが挙げられます。・・・続きを読む

「電気」でチェックするものは(1)1か所のコンセントが何アンペアかなどの電気容量、(2)電気容量の増設が可能かどうか、(3)光ケーブルがどこまで引き込まれているか(分電盤までかどうかなど)。「空調」でチェックするものは(1)稼働時間、(2)時間外空調費の有無、(3)自由に温度設定ができるか、(4)いつでも運転/停止ができるか。終日、室内で働く女性社員にとって「給湯室やトイレなどの水回り」は軽視できない箇所です。個室ブースや洗面台の数、明るさや清潔感に注意してチェックしてみてください。

Q21オフィス選びのときにチェックしたほうがよい身近な設備はなんですか?

A21

LED照明はもちろんのこと、屋上に太陽光発電パネルを設置する、屋上緑化を施すなどさまざまな手法が取られています。・・・続きを読む

省エネや環境配慮に対応するため、太陽光発電パネルの設置や屋上緑化壁面緑化、LED照明、室内の冷暖房効率を高めるLow-Eガラスの採用、エネルギーの見える化をおこなうBEMSシステムの採用など、さまざまな手法が取られています。環境配慮のほか、室内の快適性や景観への配慮なども含めて建物の品質を評価するCASBEELEEDといった評価システムも取られています。

IDF
【 Intermediate Distribution Frame , IDF 】(=中間配線盤)オフィスビルや集合住宅等でMDF(主配線盤)と各フロア等の単位に設置されたモジュラージャック等のアウトレット間を中継する配線盤を指します。
IP電話
一般電話回線ではなく、インターネット環境を利用した電話通信です。そのため市内、市外料金の区別がなく、提携グループのIP電話サービス利用者同士の通話の場合は通話料が無料になるなどの利点がありますが、一部の一般回線の電話サービスが利用できない場合があるので確認が必要です。
アスベスト
(=石綿)天然鉱物である蛇紋石・角閃石類が繊維状になったものを指します。耐熱、耐腐食、磨耗性、電気絶縁性等に優れ、また安価であったため建材を始めとするさまざまな用途に広く利用されました。しかし、毛髪の1/5000程の微細な繊維が体内に吸収されることにより数十年間の潜伏期間を経て、肺がんや中皮腫等の健康被害が高い確率で引き起こされる可能性が問題化しました。そのため、2005年に石綿障害予防規制が制定され、石綿の除去や代替品への移行が進んでいます。
アセットマネジメント
【 Asset Management , AM 】(=AM)資産管理、資産運用。株式、信託、不動産などの投資用資産を所有者や投資家に代行して総合的に管理、運営をする業務を指します。投資顧問業務、投資アドバイザーとも称されます。
RC構造
【 Reinforced Concrete structure 】 鉄筋コンクリート構造
アンダーカペット方式
平面状のネットワークケーブルをカーペットの下に設けるケーブル配線方式の一つ。室内の美観を損なわないことや、足元の煩雑さを解消する利点があります。
石綿
(=アスベスト)天然鉱物である蛇紋石・角閃石類が繊維状になったものを指します。耐熱、耐腐食、磨耗性、電気絶縁性等に優れ、また安価であったため建材を始めとするさまざまな用途に広く利用されました。しかし、毛髪の1/5000程の微細な繊維が体内に吸収されることにより数十年間の潜伏期間を経て、肺がんや中皮腫等の健康被害が高い確率で引き起こされる可能性が問題化しました。そのため、2005年に石綿障害予防規制が制定され、石綿の除去や代替品への移行が進んでいます。
委託管理
建物の所有者や管理組合が、建物の管理運営業務を管理会社へ委託することです。
一般定期借地権
契約当初に定められた「50年以上の契約期間満了後は更地で土地が返還されること」が借地借家法に定められた借地権です。この契約には「契約の更新がないこと」「建物の再築等による契約期間の延長がないこと」「契約期間満了後に地主に対し、建物の買取を要求しないこと」の特約事項が定められていることが成立の条件です。
一般媒介契約
不動産の売買や賃貸を不動産業者に依頼する際の契約形態の一つ。依頼主が複数の不動産業者に重ねて媒介や代理を依頼することができる契約形態です。→関連項目:専属専任媒介契約、専任媒介契約、媒介契約 参照
移転登記
所有権移転登記のことです。不動産の売買や合併、相続や贈与等で生じた所有権の移転を公示するための登記を意味します。
居抜き
店舗や工場等で、調度品や設備、家具、備品等を備えたまま賃貸、売買することです。居成りともいいます。
違約金
債務不履行の場合に、債務者が債権者に支払うものとあらかじめ定められた金銭のことです。
違約手付
借主からの解約申出は予約証拠金の没収、貸主からの解約申出は予約証拠金の倍額返還とされています。但し、これは損害賠償金の最低額と考えられ、各々超過分の損害賠償金を相手方に請求できるとされています。契約書に「違約金として没収でき、損賠賠償の請求を妨げない」と明記します。
印紙
契約書には印紙税法上、収入印紙を貼付して当事者相互に消印し合わなければならない場合があります。その契約書に記載されている金額によって収める印紙税の税額が異なります。
インテリアゾーン
建築の平面における空調域でかつ外壁からの熱影響を受けない領域を指します。一般的に外壁の3~6メートルの部分を除外した内側を指します。
インテリジェントビル
【 intelligent building 】データ処理機能や高度なIT、OA等の情報通信システム設備、照明、空調設備、セキュリティ等のビル保全機能にも充分配慮して設計、施工された高機能を有するビルのことです。スマートビル【 smart building 】とも称されます。
インフィル
【 infill 】建物における躯体(スケルトン)以外の戸内の設備や内装等のことです。
インフラ
【 infrastructure 】インフラストラクチャー。直訳は「下部構造」。都市の社会的、経済的基盤を成す設備・施設を指した総称です。交通機関、道路、上下水道、電気、ガス、病院・学校等の公共施設、港湾、河川設備等、様々な設備・施設がこれに含まれます。また、光ファイバーや通信回線もインフラの一種と考えられます。
ウォールスルーユニット方式
壁面に設けた開口にはめ込んで使用する床置型式の空冷型パッケージエアコンのことです。
内法
壁や柱の内側から図る寸法のことです。
エアバリア方式
ペリメーターゾーン(建物窓際部分)から室内の空気を吹き出し、上部から空気を吸い込む(逆の場合もあり)方式。空気の流れをつくることでガラス面の断熱性を高め、夏の直射日光や放射熱、冬場の外気温や結露などに対応し、快適な室内環境と省エネを実現します。同様の考え方で、出入り口部分に設置する方式をエアカーテン方式とも言います。
AM
【 Asset Management , AM 】(=アセットマネジメント)資産管理、資産運用。株式、信託、不動産などの投資用資産を所有者や投資家に代行して総合的に管理、運営をする業務を指します。投資顧問業務、投資アドバイザーとも称されます。
エコガラス
(=Low-Eガラス)板ガラスの表面に特殊金属膜(Low-E膜)をコーティングしたものです。外部からの日差しや熱をカットする遮熱型(反射型)と、室内の熱を外に逃がさない断熱型(熱線吸収型)の2種類があります。どちらも窓ガラスとして使用した場合、空調がより効率的に使用できるほか、省エネにも繋がることから「エコガラス」とも称されています。
SI
【 Skeleton Infill , SI 】(=スケルトン インフィル)建物の躯体(スケルトン)部分と内外装・設備(インフィル)を、それぞれ分離して考えられた設計・工法のことです。従来、耐震性を高めるためスケルトンとインフィルは一体として考えなければならなかったため、使用状況に合わせた間取りの改築等は困難なものでしたが、スケルトン インフィルの考え方による設計や工法によって耐震性を損なうことなく間取りの変更を容易にして、建物自体の利用度や使用期間を高めるものと考えられています。
SRC構造
【 Steel framed Reinforced Concrete structure 】鉄骨鉄筋コンクリート構造
S構造(S造)
【 Steel 】鉄骨構造
FM
【 Facility Management , FM 】(=ファシリティマネジメント)建物や土地等の業務用不動産の施設・設備を経営的視点から管理、運営、効率化を図る業務のことです。
MDF
【 Main Distributing Frame , MDF 】オフィスビルや集合住宅等、多数の回線が使用される建物内において、外部から引き込んだ通信線路を収め、各々に配線を分配するため設置される通信線路の集積盤のことです。主配線盤とも称されます。
LED照明
発光ダイオード(LED)を利用した照明機器や器具。従来の白熱電球や蛍光灯に比べて消費電力が抑えられることや、耐久年数が長いことなどから環境にやさしい次世代型照明として捉えられています。
OAフロア
(=フリーアクセスフロア)床の上に一定の高さの空間を儲け二重床にし、その中に電気配線やOA機器等の配線を通すことができるようにされた床のことです。
オーナー
(=貸主、賃貸人)賃貸借契約において、不動産を貸す人や法人を指します。
屋上緑化
建物の屋上や屋根に植物を植え、緑化することです。建物利用者のアメニティ向上としてだけでなく、断熱効果による執務室への熱負担の低減やヒートアイランド現象の緩和にも役立っています。
乙区
不動産登記簿において所有権以外の権利(抵当権、地上権など)に関する事項を記載する区間を指します。→ 甲区、不動産登記簿、土地登記簿、建物登記簿参照
カーテンウォール
建築物の主要構造を柱と梁として、外壁は構造体に張り架けただけとした外壁工法のひとつです。外壁・内壁の双方に用いられます。外壁をウロコ状に取り付けることで、地震や風圧などによる揺れの影響が小さくなるため、高層ビルにおいては地震の際にガラスが飛散することを防止するために用いられています。
解約手付
借主からの解約申出は手付金全額の没収、貸主からの解約申出は手付金の倍額返還とされます。手付金の損失を覚悟すれば当事者は一方的に解約を解除でき、他の損害賠償は発生しません。契約書に「貸主は手付金の倍額を借主に返還し、借主は手付金を放棄して契約を解除できる」と明記されています。
解約予告期間
借主が貸主に対し、貸室の退去日から起算して解約することを通知しなければならない期間のことです。その期間は契約によって異なりますが、オフィスの場合は6カ月が一般的です。
家屋番号
不動産登記簿の表題部に記載される建物を特定するために付された番号のことです。
各階ユニット方式
多層階の建物空調方式の一つ。各階ごとに空調機を設け空調系統を別にする方式のことです。
隠れたる瑕疵
物件の売買や売買契約締結の際に貸主、もしくは売主が知りえなかった欠陥、不具合や通常の注意を払っても知ることのできなかった瑕疵を指します。→瑕疵 参照
瑕疵
不動産取引の際の瑕疵とは、物件に生じているキズや欠点、不具合を指します。また、法律上の欠陥や欠損、欠点等を指します。 →環境瑕疵、心理的瑕疵、隠れたる瑕疵、瑕疵担保責任 参照
貸室面積
共用部分を含まない専用部分の壁芯計算による正味の面積を指します。
瑕疵担保責任
不動産に隠れたる瑕疵があった場合に貸主、もしくは売主が負うべき責任のことです。
貸主
(=オーナー、賃貸人)賃貸借契約において、不動産を貸す人や法人を指します。
壁芯計算
賃貸部分面積を算出する際に用いられる計算方法。壁、サッシの芯々で算出され、専用面積(ネット面積)の根拠ですが、厳密に言えば壁厚、柱等の使用できない部分も面積に含まれています。(区分所有の登記上は内法計算で算出)
可変風量単一ダクト方式
吹き出し口から出る温度を一定とし、吹き出し風量を変えることによって冷暖房機能を調整する方式です。個別制御がしやすく、搬送動力も減らせて省エネルギー的ですが、設備費は割高になります。
仮登記
(⇔本登記)本登記をするにあたり必要な要件が揃わない場合、将来なされる本登記の順位を保全するための予備的になされる登記のことです。
借主
(=テナント、賃借人)賃貸借契約において、不動産を借りる人や法人を指します。
幹線
(=フィーダ)変電室の配電盤から分電盤、制御盤までの大電流配線のことです。
館内細則
ビルの使用細則を定めたものです。ビル内での禁止行為や使い勝手を記してあります。正面出入り口、通用口、駐車場の開閉時間、空調、エレベーター等の運転時間が重要なポイントです。
期間内解約
テナント退去はその殆どが賃貸借期間の満了によるものではなく、借主または貸主の都合によるものです。その場合は全て期間内解約にあたります。解約予告の時期は一般的に3~6カ月前に告知するものとされています。また、即時解約の場合は3~6カ月分の賃料(場合によっては共益費を含んだ費用)を支払い、即時解約できると規定されています。但し、期間内解約は契約書に期間内解約の定めが無い場合は認められません。
基準階
2階以上の建物で、その建物の標準的なフロアを指します。
基準地価
(=都道府県地価調査)各都道府県発表の不動産価格情報です。約21,731地点(平成27年)の地価を7月1日の時点で調査し、毎年9月に公表されます。→公示地価、路線価参照
既存ビル
(⇔新築ビル)三鬼商事発表のオフィスビル市況や地域別オフィスデータ上で称されるビルの区分です。現時点より13カ月以前に竣工した貸事務所ビルを既存ビルとしています。
CASBEE
【 Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency , CASBEE 】建築環境総合性能評価システム。2001年に国土交通省が主導し、財団法人建築環境・省エネルギー機構内に設置された委員会が継続的に開発とメンテナンスを継続しながら行っている建築物の評価システムです。省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境への配慮のほか、室内の快適性や景観への配慮等も含めた建物の品質を総合的に評価し、格付けする手法が取られています。CASBEEファミリーと総称される、評価対象とする建物の規模や用途に対応したさまざまな評価ツールが設計されています。総合評価の結果は「Sランク(素晴らしい)」から「Aランク(大変良い)」「B+ランク(良い)」「B-ランク(やや劣る)」「Cランク(劣る)」の5段階でランキングされます。→関連項目:LEED
旧耐震基準
建物を設計する際に、その建物が地震に対して必要な耐震性を持っていることを保証し、建築を許可する建築基準法や建築基準法施工例等に定められている基準のことです。建築基準法は、1950年(昭和25年)に制定され、その後、大きな被害をもたらした大地震の度に災害経験を踏まえた法改正が行われ、現在に至ります。1981年(昭和56年)に改正された新耐震設計基準(=「新耐震」)と区別するため、この改正以前の耐震基準は「旧耐震基準」と称されています。現在の耐震基準(新耐震)は、よく発生する地震に対しては建物の被害が軽く済むように、また、建物寿命のうちに一度発生するかという大きな地震に対しては、建物内もしくは周辺にいる人に被害が出ないように設計されています。新耐震基準とは地震によって建物が壊れないようにするためだけではなく、建物を利用する人の安全を確保するための基準といえます。
共益費
毎月賃料以外に徴収されるビルの維持管理費のことです。賃料同様、消費税支払いの対象となります。
供託
提供寄託の意。法令の規定により、金銭、有価証券、商品またはその他の物件を供託所(法務局、地方法務局、その支局または法務大臣の指定する法務局等の出張所)または、一定の者に寄託することです。供託が認められるのは、法令の規定によって、供託が義務付けられている場合または供託をすることが許されている場合に限られています。機能により大別すると、弁済供託、担保保証供託、執行供託、保管供託、没取供託の5つがあります。
共用負担部分
専有部分を除いたその建物内で共有している箇所(共有部分)の管理、保全のために入居者が費用を負担する部分のことです。
共用部分
(=共用部)テナントビルにおいてテナント専用の専用面積(専用部分)以外の箇所を指します。複数の入居者が使用する玄関、エレベーターホール、トイレ、湯沸室、共用廊下や設備、ビル管理に必要な機械室、管理人室等が含まれます。その一部が契約面積に算入されている場合もあります。
共用率
契約面積に含まれている共用部分の面積負担の比率のことです。共用率10%という場合は、契約面積に共用部分の面積負担が10%含まれていることを言います。 
共有名義
複数の出資者によって不動産を購入、賃貸し、その権利を複数で持つことです。出資した額に応じて権利の持分割合を決め、登記の際に権利名義を共有します。
禁止事項
契約上の禁止事項です。名義の変更、転貸同居人名義の表示の禁止、宿泊の禁止、危険物の搬入の禁止、貸主に許可無く広告掲出すること、共用部分への什器備品等荷物の放置の禁止等が記してあります。ビル運営上、良好な環境を維持するための項目ですが、事前に貸主の了承があれば許可されるものもあります。
空室率
(=平均空室率)三鬼商事発表のオフィスビル市況やオフィスデータで使用している調査対象地区内における竣工済み賃貸オフィスビルの未入居率の平均値のことです。
空調調和機
エアフィルタ、加熱器、加湿器、送風機などで構成され、空気の温度、湿度、気流、清浄度を調整する装置のことです。
クーリングタワー
(=冷却塔)凝縮熱を吸収して温度が上昇した冷却水を使える温度まで冷却する装置のことです。
躯体
建物の構造を支える骨組みや構造体。建物の強度に関わる部分を指します。
区分所有権
集合住宅において、区分所有者が自分の専有部分について所有している権利です。店舗や事務所として1フロア全体を区分所有することもあります。
グリッドシステム天井
機能性や適応性が高く、間仕切り(パーテーション)の変更も容易なため、自由度の高いレイアウトに対応することができます。
グリーンビル
壁面、屋上緑化された建物のことです。
グリーンリース
ビルオーナーとテナントが協働でビルの省エネなどの環境負荷の低減や執務環境の改善について契約書や覚書によって取り決め、その内容を実践することです。(詳しくは国土交通省公表のグリーンリースガイド参照)
契約期間
(=賃貸借期間)貸主が借主に貸室を使用させることを約束した期間です。契約書には契約の自動更新、契約期間内解約の定めがあるのが一般的ですので、期間の長短は重要ではありませんが、1年未満の期間を定めた場合は、期間の定めがないものと見做されます。実際は、契約期間を2~3年程度に定め、契約更新時に賃料改定を行うことが一般的です。また、多くの場合、本契約締結日と賃貸借期間の開始日が異なります。
契約面積
(=賃貸借面積)賃貸借契約書に記載される、借主の占有使用できる範囲の特定、および賃料、共益費等の算定基準の対象を特定する面積のことです。共用部分を含む場合と貸室面積のみの場合があります。
月額賃料
借主が毎月負担する室料のことです。貸主によって定められた金額を指定された方法(銀行振込等)で支払います。消費税の支払対象です。
健康増進法
平成14年8月2日法律第103号。国民の健康維持と現代病予防を目的として制定。公共の場等での受動喫煙の防止が同法律第25条に定められているため、公共の場のみならず、オフィスビルでも分煙化の意識が進み、喫煙所を新たに設ける機運が高まっています。
原状回復
賃貸借期間の満了もしくは契約解除等により、借主が貸室を貸主に返還する際、貸室を入居時の状態に戻すことです。入居後に設置した造作の撤去等を指します。
原状変更事前承認
借主は入居に伴い、事前に貸主の承諾を得ることにより貸室内部を原状から変更することができます。変更には用途変更、内装工事施工、設備面の容量増設等がありますが、消防法等の法規面やビルの美観上のチェックを受けます。
建築基準法
建築物の敷地や構造、設備、用途に関して最低基準を定め、国民の生命、健康、財産の保護を図り、公共の福祉の増進に役立つことを目的とした法律です。個々の建築物自体に関する規定(単体規定)と、建築物と都市計画の観点からの規定(集団規定)、単体規定や集団規定が守られているかを確認するための(制度規定=建築確認制度)に分けられています。1950年5月公布、同年11月施行以降さまざまな改正がなされています。
建築面積
地階を除く建物の外壁や柱で囲まれた水平投影面積を指します。なお、屋根、ひさし等が1メートル以上出ている場合は、この先端より1メートル後退した部分から算出します。
建築面積率
(=建蔽率)敷地面積に対する建築面積の割合。都市計画法により用途地域の種別、防火地域等により定められています。建蔽率とも称されます。
建蔽率(けんぺいりつ)
(=建築面積率)敷地面積に対する建築面積の割合。都市計画法により用途地域の種別、防火地域等により定められています。建築面積率とも称されます。
権利金
店舗ビルに見られるような貸室の入居権が売買される場合の一時金のことです。権利金付物件の場合、賃借権の譲渡や転貸の自由を認める場合が多くなります。
合意管轄
裁判は、どこの裁判所でも受けることができるというものではなく、原則として法律で定められた裁判所(管轄)へ訴えを提起しなければなりません。例外的に、第一審に限り、当事者の合意により管轄裁判所を定めることが認められているため、賃貸者契約書では「甲の居住地または本物件の所在地を管轄する・・・」と定めています。
甲区
不動産登記簿において所有権に関する事項、差し押さえなどを記載する区間を指します。→ 乙区、不動産登記簿、土地登記簿、建物登記簿参照
工事区分
テナントビルでは工事の性格により、工事費の負担人や施工業者の指定に区分があります。◇A工事:工事費をビルオーナーが負担する。ビルオーナーの指定業者により施工される。(甲工事とも言う。)例:本工事◇B工事:工事費をテナントが負担する。ビルオーナーの指定業者により施工される。(乙工事とも言う。)例:床荷重増強工事、電気設備変更工事◇C工事:工事費をテナントが負担する。テナントの指定業者により施工される。(丙工事とも言う。)例:什器備品設置工事
公示地価
土地取引の指標を目的とした国土交通省発表の不動産価格情報。約3万点の地価を毎年1月1日時点で調査し、3月に公表されます。住宅地や商業地、工業地、市街化調整区域等、地域毎に標準地の1平方メートル当たりの単価が示されます。→基準地価、路線価参照
更新料
土地や建物の賃貸借契約期間が満了し、契約を更新する場合に借主から貸主に支払われる一時金を指します。
公図
市町村役場や法務局に備えられている土地の図面、もしくは土地登記簿に付加されているその土地の所有者や面積、境界や地目等が記載された地図を指します。
高度利用地区
用途地域内の市街地において土地の合理的かつ健全な高度利用と、都市機能の更新を図るために、建物の容積率の最高・最低限度、建蔽率の最高限度、建築面積の最低限度、壁面の位置制限等を定めた地区を指します。高度利用地区は市町村が都市計画によって指定するものです。
個別空調方式
(=パッケージ方式)多層階の建物空調方式の一つ。各階ごとに空調機を設け空調系統を別にする方式です。
コンバージョン
【 conversion 】既存の建物の本来持つ用途を別用途に転換することです。その転換内容は、オフィスビルから集合住宅への変換等さまざまです。
サービスオフィス
(=レンタルオフィス)フロアをパーテーションや壁等で細分室化し、それぞれを個別にレンタルする仕組みです。レンタルした個室以外にも借主の共用スペースとして応接室(会議室)や給湯室等の設置、事務代行やオフィス機器、家具のレンタルサービスをおこなっている場合もあります。初期費用が少額で、一人程のスペースから賃貸が可能なことから、起業したばかりの会社やSOHOとして人気があります。レンタルオフィスとも称されます。
サテライトオフィス
【 satellite office , SO 】本社と通信ネットワーク等で結ばれた郊外の職住接近型オフィス、または単に分室を指す場合もあります。
サブリース
【 sublease 】所有者から賃借人が一括して借り上げた物件をテナントに転貸することを指します。
CVCF
(⇔UPS)【 Constant-Voltage Constant-Frequency , CVCF 】定電圧定周波数装置(電源)。実際には無停電電源装置(UPS)と同義で使用される場合が多い。無停電電源装置は交流出力と直流出力の2種類があり、日本においては交流出力に対応した無停電電源装置をCVCFと称する場合があります。
J―REIT
【 Real Estate Investment Trust 】左記の頭文字を取りREITと称されます。不動産投資信託を指しています。アメリカで発祥し、日本では2001年に導入されました。アメリカのREITと区別する意味で日本のREITはJ-REITと称されます。投資対象を銘柄によりオフィスビル、商業施設、住居、店舗等さまざまです。
敷金
保証金や敷金といった名称で賃貸借契約の際に借主が貸主に無利息で預け入れる金銭のことです。現在は保証金や敷金の区別が薄れてきており、その性質は賃料の不払いなど借主の債務を担保するものと言われています。返還時期は一般的に、賃貸借契約が終了した後、原状回復工事が終わり、貸室を明け渡した後に精算、返還されるものです。
敷金の増額
敷金は借主の債務不履行を担保するために預かる金銭ですが、賃料改定に伴いその担保価値が減少するという考えから、賃料改定に応じて敷金を積み増しする場合もあります。
敷地面積
敷地の水平投影面積を指します。幅員4メートル未満の道路に接している敷地は、道路の中心より2メートル後退した部分を道路境界線として、敷地面積を算出します。
敷引
賃貸借期間の満了もしくは契約解除等により借主が退去する際、貸主が入居時に預かった敷金(保証金)から原状回復費用等の金額を差し引くことです。契約時、あらかじめ敷引の金額が表示されます。貸主の収入となるため、別途消費税が加算されます。
事業継続計画
【 Business Continuity Plan , BCP 】(=BCP)企業が自然災害、大火災、テロ攻撃などの緊急事態に遭遇した場合において、事業資産の損害を最小限に止めつつ、中核となる事業の継続あるいは早期復旧を可能とするために、平常時におこなうべき活動や緊急時における事業継続のための方法、手法などを取り決めておく計画のことを言います。
事業用借地権
定期借地権の一つ。専ら事業用の建物所有を目的とした、存続期間が10年以上20年以下の借地権のことを指します。事業用借地権の設定は、一般借地権や建物譲渡特約付借地権と異なり、必ず公正証書によらなければならず、公正証書によらない事業用借地権はその効力を発しません。また、契約満了時には更地にして返還することが定められています。
質権設定
返済が滞った場合、債権の担保として債権者から預かった権利証や物品を処分し、その弁済にあてることができる権利のことです。質権設定は不動産のみならず貴金属類、債権、銀行預金等にも設定することが可能です。不動産の質権設定の場合、その不動産に対する質権を第三者に主張するときは登記が必要になります。
実質賃料
一定の期間に貸主に支払われる経済的対価の全てを意味し、家賃として支払われる賃料とは異なります。入居時に貸主に預託する保証金・敷金等の運用益(金利)を賃料に加算して算出します。なお、契約面積に共用部分の負担がある場合は、それも換算し実際に使用できる部分の賃料を算出します。建物によって条件が異なるため、条件比較にはこの実質賃料を用います。実質賃料=(名目賃料+(保証金+敷金)×運用益×1/12カ月)÷(1-共用率%)
借地借家法
平成3年10月4日施行。大正10年に施行された借地法・借家法に定期借地権制度が盛り込まれ新しく施行されました。その総則では「建物の所有を目的とする地上権および土地の賃借権の存続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続きに関し必要な事項を定めるものとする」と謳われています。平成3年10月4日施行法律第90号は建物の所有を目的とする地上権・土地賃貸借(借地契約)と、建物の賃貸借(借家契約)について定めた特別法です。
終局登記
(=本登記)登記本来の効果である権利変動について対抗力を生じさせる登記のことです。終局登記とも称されます。
住居表示
昭和3年5月10日法律第119号。住居表示に関する法律に基づき、建物の場所を街区符号と住居番号によって特定し易いようにした住居表記の一つです。同じ土地の表記をする場合に用いる地番とは異なります。
重要事項説明書
不動産仲介業者は宅地建物取引業法により、宅地建物の売買や賃貸契約を行う場合、物件と、その取引についての重要事項を説明することが義務付けられています。また、説明をする際には、①宅地建物取引士は宅地建物取引士証を提示しなければならない。②重要事項を書面化したもの(重要事項説明書)を交付しけなればならない。③重要事項説明書には取引士の記名捺印が必要。等が定められています。
主配線盤
(=MDF)【 Main Distributing Frame , MDF 】オフィスビルや集合住宅等、多数の回線が使用される建物内において、外部から引き込んだ通信線路を収め、各々に配線を分配するため設置される通信線路の集積盤のことです。MDFとも称されます。
竣工
建築、土木等の工事が終了することです。落成とも称されます。
償却
賃貸借契約にあたり貸主に預託する保証金・敷金について一定の割合でその一部を貸主が取得することです。償却率は預託金総額の10%~30%程度ですが、入居期間により償却率が異なる場合もあります。通常は賃貸借契約の終了時に差し引かれますが、契約時に差し引かれる場合もあります(前償却)。償却は貸主にとっては収入にあたり、借主には繰り延べ資産勘定になり、賃貸借契約期間内の決算時には均等で減価償却されます。償却には原状回復費用等は含まれません。また、償却は貸主の収入となるため別途消費税が加算されます。→関連項目:敷引参照
消防法
昭和23年7月24日施行。その総則では「火災を予防、警戒及び鎮圧し、国民の生命・身体及び財産を火災から保護すると共に火災又は地震等の被災者を軽減し、もって安寧秩序を保持し、社会公共の福祉の増進に資する事を目的としている」と謳われています。
抄本
抄本は、一登記用紙のうち不動産の表示と申請人の請求した部分だけのものを指します。
使用目的
借主が貸室を使用する目的です。事務所の場合は特に問題になることはありませんが、荷物が多く倉庫的使用部分がある場合は、使用目的は事務所兼倉庫とする必要があります。店舗の場合は、その営業種目や同業種競合等に貸主側が注意を要します。なお、貸主に無断で使用目的を変更することは禁止行為にあたります。
証約手付
契約を締結したことを証するために交付される手付のことです。契約書条文に「民法第557条の解約手付としての効力を有しない」と明記します。
新借地借家法
平成3年10月4日施行。大正10年に施行された借地法・借家法に定期借地権制度が盛り込まれ新しく施行されました。その総則では「建物の所有を目的とする地上権および土地の賃借権の存続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続きに関し必要な事項を定めるものとする」と謳われています。平成3年10月4日施行法律第90号は建物の所有を目的とする地上権・土地賃貸借(借地契約)と、建物の賃貸借(借家契約)について定めた特別法です。
新耐震基準
建物を設計する際に、その建物が地震に対して必要な耐震性を持っていることを保証し、建築を許可する建築基準法や建築基準法施工例等に定められている基準のことです。建築基準法は、1950年(昭和25年)に制定され、その後、大きな被害をもたらした大地震の度に災害経験を踏まえた法改正が行われ、現在に至ります。1981年(昭和56年)に改正された新耐震設計基準(=「新耐震」)と区別するため、この改正以前の耐震基準は「旧耐震基準」と称されています。現在の耐震基準(新耐震)は、よく発生する地震に対しては建物の被害が軽く済むように、また、建物寿命のうちに一度発生するかという大きな地震に対しては、建物内もしくは周辺にいる人に被害が出ないように設計されています。新耐震基準とは地震によって建物が壊れないようにするためだけではなく、建物を利用する人の安全を確保するための基準といえます。
新築ビル
(⇔既存ビル)三鬼商事発表のオフィスビル市況や地域別オフィスデータ上で称される区分です。現時点より12カ月以内に竣工した貸事務所ビルを新築ビルとしています。
水平投影面積
建物の真上から光を当てたときに地盤面に影となって映る部分の面積のことです。
スケルトン
建物を支える柱・梁・床などの構造躯体のことです。店舗物件などで使われる場合は、内装設備が無い状態のことをいいます。
スケルトン インフィル
【 Skeleton Infill , SI 】(=SI)建物の躯体(スケルトン)部分と内外装・設備(インフィル)を、それぞれ分離して考えられた設計・工法のことです。従来、耐震性を高めるためスケルトンとインフィルは一体として考えなければならなかったため、使用状況に合わせた間取りの改築等は困難なものでしたが、スケルトン インフィルの考え方による設計や工法によって耐震性を損なうことなく間取りの変更を容易にして、建物自体の利用度や使用期間を高めるものと考えられています。
スパン
【 Span 】梁やアーチ、支柱間などの間隔。梁間(はりま)とも言われます。
制振構造
建物内にダンパーなどの制振部材を設置して地震エネルギーを吸収し、建物の振動を制御するのが「制振構造」です。制振構造は、外部からのエネルギーを利用して振動を制御するアクティブ制振(能動型)と外部からの力を加えることなく建物の振動を抑えるパッシブ制振(受動型)に大別されます。
制御盤
電動機などを制御・操作するための各種電気機器を収めた箱のことです。
生体認証
(=バイオメトリックス認証)セキュリティ方式の一つ。眼球の虹彩や網膜、指紋、声紋、顔等個人の身体的特徴によって本人確認を行う方式です。
石綿
(=アスベスト)天然鉱物である蛇紋石・角閃石類が繊維状になったものを指します。耐熱、耐腐食、磨耗性、電気絶縁性等に優れ、また安価であったため建材を始めとするさまざまな用途に広く利用されました。しかし、毛髪の1/5000程の微細な繊維が体内に吸収されることにより数十年間の潜伏期間を経て、肺がんや中皮腫等の健康被害が高い確率で引き起こされる可能性が問題化しました。そのため、2005年に石綿障害予防規制が制定され、石綿の除去や代替品への移行が進んでいます。
施工
工事を実施することを言います。
セットバック
建築基準法に定められている外壁の後退距離や採光を確保するために、建物を敷地境界線から後退させて建築することを言います。
ゼネコン
【 General Contractor 】左記の略称。土木・建築工事を総合的に請負、工事一式を取りまとめて行う総合建設業者を指します。
セルラーダクト方式
高度情報通信設備に対応する配線方式の一つ。コンクリート型枠として使用するデッキプレートの溝を、下面から特殊カバープレートを取り付けることにより配線ダクトにしたものを指さします。
善管注意義務
借主は建物を使用する上で、善良なる管理者の注意をもって占有もしくは使用しなければならないとする規定です。法的に定められた借主としての義務となります。
専属専任媒介契約
(=専任媒介契約)不動産の売買や賃貸を不動産業者に依頼する際の契約形態の一つです。依頼主が特定(専任)の不動産業者以外に重ねて媒介や代理を依頼することができない契約形態です。→関連項目:一般媒介契約、媒介契約参照
セントラル空調方式
熱源機器を中央機械室に設置する方式で、維持管理が簡単で大規模空調に適します。古い大型ビルに多い方式で快適性に欠けるため、最近はビル改修時に熱源を電気およびガスとする空調機を増設し、個別に対応できるようにするケースが増えています。
専用部清掃
ビルの清掃において共用部分の清掃は共益費に含まれますが、通常は貸室内等の専用部分の清掃は管理会社との別契約となり、別途費用が発生します。付加使用料と同じく借主負担となります。
専有部分
区分所有権の対象となる建物の部分です。壁や天井、床等で区切られていることに加え、事務所、店舗、住居などに独立して使用できる部分、面積を指します。
専用面積
エレベーターホールや廊下、トイレ、給湯室など共用で使用する付帯スペースを除き、実際にオフィスとしてとして専用で使える面積を指します。
SOHO
【 Small Office/Home Office 】左記の頭文字を取りSOHOと称されます。レンタルオフィス等の小さなオフィスや自宅等でビジネスを行う事業者やその事業を指します。
袖看板
(=突き出し看板)建物の壁面や支柱を利用して設置されたパネル式の看板のことです。道路に直角に突き出した形となるため、突き出し看板とも称されます。
耐震基準
建物を設計する際に、その建物が地震に対して必要な耐震性を持っていることを保証し、建築を許可する建築基準法や建築基準法施工例等に定められている基準のことです。建築基準法は、1950年(昭和25年)に制定され、その後、大きな被害をもたらした大地震の度に災害経験を踏まえた法改正が行われ、現在に至ります。1981年(昭和56年)に改正された新耐震設計基準(=「新耐震」)と区別するため、この改正以前の耐震基準は「旧耐震基準」と称されています。現在の耐震基準(新耐震)は、よく発生する地震に対しては建物の被害が軽く済むように、また、建物寿命のうちに一度発生するかという大きな地震に対しては、建物内もしくは周辺にいる人に被害が出ないように設計されています。新耐震基準とは地震によって建物が壊れないようにするためだけではなく、建物を利用する人の安全を確保するための基準といえます。
耐震構造
地震のエネルギーに対抗して建物の構造そのものを強化するのが「耐震構造」です。柱や梁を太く、壁を厚くするなど構造自体を強化します。また大地震の際に倒壊しないことを前提とするため、建物の構造部材(梁など)を損傷させることで地震エネルギーを吸収するなどの手法をとることもあります。→関連項目:制振構造、免震構造参照
耐震性能
建造物が地震に対してどの程度耐えられる性能を有するかを構造耐震指標Is値で表した評価のことです。
耐震補強
古い建築基準(1981年以前)に建設されたまま現在に至る建物に対し、新基準の耐震化を図ることです。現在では耐震化促進の一環として融資や援助制度等も設けられています。
宅地建物取引業
「宅地若しくは建物(建物の一部を含む。以下同じ。)の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう」(宅地建物取引業法より抜粋)
宅地建物取引業者
宅地建物取引免許を受けて宅地建物取引業を営むものを指します。いわゆる不動産会社のことです。
宅地建物取引業法
1952年(昭和27年)に制定された法律です。その総則では「この法律は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする」と謳われています。
宅地建物取引業免許
不動産業を営もうとする者が申請により、適法に営業できる地位を得た場合に登録される番号。事務所が一つの都道府県内にある場合、申請および営業許可は都道府県知事免許となります。複数の都道府県に事務所がある場合は国土交通大臣免許になります。登録番号を得た業者は、事務所内の見やすい場所に免許事項を記載した標識を掲示することが法律で義務付けられています。また、登録番号中のカッコ内の数字は、その業者の免許更新回数を表すものです。更新期間は、1996年以前は3年に1度、以降は5年に1度おこなわれます。
宅地建物取引士
宅地建物取引士資格試験に合格し、土地・建物の売買、賃借等の契約の際に必ず行わなければならない重要事項説明等を行う有国家資格者のことです。※2015年4月1日名称変更。旧名称:宅地建物取引主任者
ダクト
【 Duct 】冷暖房や換気などのための空気を送る管のことです。
ダクトスペース
建物内部の冷暖房や換気に必要な冷風や温風を各室に送風するダクトを収めた空間のことです。
建物譲渡特約付借地権
一般定期借地権の場合、契約期間終了後は建物を解体することが原則なのに対し、この借地権は契約が30年以上経過した後に、借地人が借地に建てた建物を地主に売却することによって借地権が消滅します。なお、譲渡後の建物は地主の所有になります。
建物登記簿
建物の表示に関する事項を区画する「表題部」と権利関係を表す「甲区・乙区」に区分されています。表題部には建物の所在・家屋番号・種類・構造・床面積・付属建物などが記載されています。甲区には建物の所有権に関する事項、乙区には所有権を制限する権利(抵当権・地上権など)が記載されています。
築浅
竣工してからの経過年数が浅いことを言います。
築年数
建築経過年数の略称です。建物が完成してからの経過年数のことを指します。建物登記簿謄本の表題部に記された「登記原因及びその日付」を根拠にします。
地番
登記所が土地一筆(1区画)ごとに付す番号。主に不動産登記に関するもので、住居表示とは異なります。
仲介
当事者双方の間に立って話を取りまとめることです。不動産仲介の場合は、貸主と借主もしくは売主と買主の間に立ち、不動産の賃貸や売買の契約を取りまとめる役割を担います。媒介とも称されます。
仲介手数料
不動産仲介業者を介して借主が決定した場合、契約成立の仲介(媒介)報酬として仲介業者が受領する金銭のことです。宅建業法により、その手数料の額は貸主・借主双方からの合計額が賃料の1カ月分を超えてはならないと定められています。
中間配線盤
(=IDF)オフィスビルや集合住宅等でMDF(主配線盤)と各フロア等の単位に設置されたモジュラージャック等のアウトレット間を中継する配線盤を指します。
賃借人
(=テナント、借主)賃貸借契約において、不動産を借りる人や法人を指します。
賃貸借期間
(=契約期間)貸主が借主に貸室を使用させることを約束した期間です。契約書には契約の自動更新、契約期間内解約の定めがあるのが一般的ですので、期間の長短は重要ではありませんが、1年未満の期間を定めた場合は、期間の定めがないものと見做されます。実際は、契約期間を2~3年程度に定め、契約更新時に賃料改定を行うことが一般的です。また、多くの場合、本契約締結日と賃貸借期間の開始日が異なります。
賃貸借契約書
貸主が借主にあるものを使用させ、借主が貸主に賃料を支払う契約を締結する際の契約書のことです。契約当事者の氏名や住所、建物の所在、使用目的、賃料の額と支払時期・方法、預託金・管理費(共益費)などの支払い、契約の解除、更新、賃料改定、明渡し、原状回復、保証人などが記載されます。
賃貸借面積
(=契約面積)賃貸借契約書に記載される、借主の占有使用できる範囲の特定、および賃料、共益費等の算定基準の対象を特定する面積のことです。共用部分を含む場合と貸室面積のみの場合があります。
賃貸借予約契約
建設中の建物の場合、賃貸物件が完成しておらず貸室面積が確定できない状況において、貸主は借主の確保や、借主は確実に入居できる建物を確保する必要がある場合等に予約契約を締結します。通常、賃貸借予約契約締結時に予約証拠金の授受が行われます。なお、賃貸借予約契約書は本契約書に準拠しています。また、完成後の建物であっても実際の入居までに期間がある場合に予約契約を締結することもあります。
賃貸条件
入居条件のことです。敷金もしくは保証金、月額賃料・共益費等の金銭面はもとより、広義には敷金・保証金の返還方法や契約期間等の契約書内容、使用時間や設備内容、館内細則等を含め賃貸条件として考えられます。
賃貸人
(=オーナー、貸主)賃貸借契約において、不動産を貸す人や法人を指します。
賃料
賃貸借契約において借主が実際に支払う使用の対価です。
賃料起算日
賃料が発生する日のことです。貸室の占有=使用をもって起算日とするものですが、実際の賃料起算日としては、①本契約締結日 ②内装工事着手日 ③主たる什器備品の搬入日、引越し日 ④営業開始日 ⑤(若干の値引きの意味を含んだ形)特に定めた日 等があります。賃料起算日の当月が1カ月に満たない場合の賃料等は日割計算によることが通例です。
月極
1カ月を1単位として契約することを指します。
突き出し看板
(=袖看板)建物の壁面や支柱を利用して設置されたパネル式の看板のことです。道路に直角に突き出した形となるため、突き出し看板とも称されます。
面積の表示単位です。(当社規定換算値) 1坪=3.30578㎡  1㎡=0.3025坪
定期借家契約
契約で定めた期間の満了により更新されることなく確定的に賃貸借契約が終了する契約形態です。更新の定めがないため、借主が引き続き賃借を希望する場合は再契約を締結することになります。賃貸借の期間は、通常の賃貸借契約と異なり、当事者間で自由に定めることができます。原則、期間内解約は認められていません。
定期借地権
一定期間の契約が満了した後は、その契約の更新がなくなり必ず借地権が消滅することが法律で保証されている借地権のことです。→関連項目:一般定期借地権、事業用借地権、建物譲渡特約付借地権
定礎
建物工事の着工に際して礎石を据えることです。工事を開始することを指します。
抵当権
土地建物に債務の担保として質権を設定し、優先的に弁済を受けられる権利です。抵当件が設定されている土地建物であっても債務者(担保提供者)が使用し、収益を上げることは可能です。
定風量単一ダクト方式
吹き出し口から出る風量は一定とし、吹き出し温度を変えることによって冷暖房能力を調整する空調方式です。
手付
契約を成立させた証として交付します。賃貸借予約契約締結に際して交付される、予約証拠金も手付にあたります。賃貸借予約契約締結後、本契約に至るまでに契約を解除または解約する場合、支払った予約証拠金(予約金)がどのような性質を持つ金銭か当事者間において予約契約書上で明記するだけでなく、その内容を定めなければ民法第577条の解約手付と見做されます。
テナント
(=借主、賃借人)賃貸借契約において、不動産を借りる人や法人を指します。
テナント保証
賃貸ビル事業には多額の建設コストを投下した後、テナントが入居するかどうかというリスクが生じます。そのため、事業主がそのリスクを施工会社等に負担させるケースがあります。募集面積の何パーセントかのテナント付けを施工会社が約束するほか、家賃保証という形で施工会社がテナントのフリーレントの肩代わりや、未入居部分の家賃を支払うといった方法があります。
デベロッパー
【 developer 】開発者の意。不動産業界では、土地を購入・造成し、複合ビルや大型ビルの建設等、大規模に開発する宅地開発業者や都市開発業者を指します。
デューデリジェンス
【 due diligence 】不動産価値の調査および市場価値を算定するため、収益力やリスク等をさまざまな角度から詳細に調査・分析・評価することを指します。
電気設備工事
照明設備・受変電設備・配線設備・動力設備・自家発電設備・蓄電池設備・通信設備・防災設備などの工事の総称です。
電気設備図
建物の電気関連設備一切を示した図面です。電灯・スイッチ・コンセント・分電盤などの位置や高さがシンボル化して描かれています。必要に応じては展開図で描かれている場合もあります。一般的に縮尺は1/50~1/100程度です。
転貸借
賃借人が借りた目的物を第三者(転借人)も使用収益させることをいいます。
登記
権利保護や取引の安全を目的として権利に関する事項を第三者に知らせるために登記所に備える登記簿に記載することまたは記載そのものを指します。
登記所
登記所とは通称です。正式には法務局、地方法務局(支所・出張所)のことです。物件の所在地によって登記を扱う登記所が決まります。
登記簿謄本
謄本は、一登記用紙の記載事項全部を謄写したものを指します。
当事者の表示
契約書の頭書に一般的には賃貸人(甲)、賃借人(乙)として表記されます。
塔屋
建物の屋上に突き出した形状の部分を指します。多くは階段やエレベーター室、換気塔、機械室等として使用されています。
塔屋看板
建物の塔屋部分の外面を覆う形や、塔屋状に設置される看板のことです。
都道府県地価調査
(=基準地価)各都道府県発表の不動産価格情報です。約21,731地点(平成27年)の地価を7月1日の時点で調査し、毎年9月に公表されます。→関連項目:公示地価、路線価
登録免許税
不動産の登記などをする際に課税される国税です。納税義務者は登記を受ける者で、税率は登記などの区分に応じて定められています。
土地登記簿
土地の表示に関する事項を区画する「表題部」と権利関係を表す「甲区・乙区」に区分されています。表題部には土地の所在・地番・地目・地籍・原因およびその日付、登記の日付が記載されています。甲区には土地の所有権に関する事項、乙区には所有権を制限する権利(抵当権・地上権・賃借権など)が記載されています。
内装工事
借主が貸室内において、事前に貸主の承諾を得て実施する内部工事のことです。電気工事や単独給排水工事、間仕切りの設置(応接会議室)、床材変更(タイルカーペット敷)、什器備品の設置等を含みます。
内覧会
内々で何かを見る会の意。不動産業界では新築物件の完成披露会や物件の見学会を指します。
24時間使用
貸室に24時間いつでも出入りできることを言います。但し、セキュリティ上の観点からオフィスビルでは夜間の一定時間は正面玄関を閉じ、通用口から鍵やカードをもつ特定の者だけが出入りできるのが一般的です。なお、24時間使用可能であっても、駐車場の使用時間が制限されている場合があるので確認が必要です。
二方向避難
緊急時に建物内のどの位置からも二方向以上避難経路が確保できること。建築基準法や消防法等で定められています。
熱線吸収ガラス
ガラス組織の中に微量の金属成分を加えて着色した板ガラス。日射熱を吸収し、ガラスを透過する熱の量を抑えることで空調効果を高めます。→関連項目:LOW-Eガラス
熱線反射ガラス
ガラスの表面に金属酸化物を焼き付けた板ガラス。日射エネルギーを反射することで空調効果を高めます。→関連項目:LOW-Eガラス
ネット(NET)
壁芯で算出した貸室の専用面積。共用部分を含まない面積を指します。
延床面積
各階の床面積を合計した面積を指します。
パーテーション
(=間仕切り)貸室内の仕切りのことです。貸室内で間仕切りを設置する場合は、借主の負担となります。建設法規、消防法規等に抵触する場合があるので、必ず設計担当者と協議することが必要です。
バイオメトリックス認証
(=生体認証)セキュリティ方式の一つ。眼球の虹彩や網膜、指紋、声紋、顔等個人の身体的特徴によって本人確認を行う方式です。
媒介
(=仲介)当事者双方の間に立って話を取りまとめることです。不動産仲介の場合は、貸主と借主もしくは売主と買主の間に立ち、不動産の賃貸や売買の契約を取りまとめる役割を担います。媒介とも称されます。
媒介契約
不動産の売買や賃貸を不動産業者に依頼する際の契約形態です。媒介契約には①一般媒介契約 ②専属専任媒介契約 ③専任媒介契約の三形態があります。→関連項目:一般媒介契約、専属専任媒介契約、専任媒介契約参照
パッケージ方式
(=個別空調方式)多層階の建物空調方式の一つ。各階ごとに空調機を設け空調系統を別にする方式です。
バリアフリー
高齢者や身体障害者等の利便性、安全性を考慮し設計された建物や製品、または概念のことです。建物では、スロープの設置や仕切りをなくし通行し易いように幅広に設けた通路等があります。
パントリー
【 pantry 】食品倉庫の意。オフィスの場合は、収納などを備えた給湯室や室内の水回り周辺に設置されたスペースや小部屋を指します。
BEMS
【 Building and Energy Management System 】左記の頭文字を取ってBEMSと称されます。建物の環境やエネルギーを最適に管理するシステムのことです。エネルギー消費量や運営管理費用の削減を目的としています。主に、設備機器の効率的な管制・運用管理業務をサポートするシステム「BAS(Building Automation System)」と、BASで制御している機器が無駄なく運転しているか、環境が良好に維持されているかを判断する「EMS(Energy Management System)」の2つのシステムで構成されています。
BCP
【 Business Continuity Plan 】(=事業継続計画)企業が自然災害、大火災、テロ攻撃などの緊急事態に遭遇した場合において、事業資産の損害を最小限に止めつつ、中核となる事業の継続あるいは早期復旧を可能とするために、平常時におこなうべき活動や緊急時における事業継続のための方法、手法などを取り決めておく計画のことを言います。
ヒートアイランド現象
大都市等における樹木の減少、アスファルト舗装道路や高層ビルによる蓄熱、排気ガスや空調排気の熱気等により周辺地域より都市部の気温が高くなる現象のことです。気温の上昇による局地的豪雨や異常気象、大気汚染等も引き起こすといわれています。対策として、人工排熱の減少化や緑地化(グリーンビル、グリーンハウジング)の促進等が挙げられます。→関連項目:緑化コンクリート参照
光ケーブル
(=光ファイバーケーブル)【 Optical fiber cable 】光ファイバーを保護膜用材で覆った通信ケーブルです。電気信号を光信号に変換し、伝送するシステムに用いられます。長距離や高速、大容量の情報を伝達することに優れており、電磁誘導のノイズや雷害を受けず、漏話も無い利点があります。
ビジネス地区
三鬼商事が発表しているオフィスビル市況等で称される地区区分の名称です。・東京ビジネス地区(主要5地区/千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)・大阪ビジネス地区(主要6地区/梅田地区、南森町地区、淀屋橋・本町地区、船場地区、心斎橋・難波地区、新大阪地区)・名古屋ビジネス地区(主要4地区/名駅地区、伏見地区、栄地区、丸の内地区)・札幌ビジネス地区(主要5地区/駅前通・大通公園地区、駅前東西地区、南1条以南地区、創生川東・西11丁目近辺地区、北口地区)・仙台ビジネス地区(主要5地区/駅前地区、一番町周辺地区、県庁・市役所周辺地区、駅東地区、周辺オフィス地区)・横浜ビジネス地区(主要4地区/関内地区、横浜駅地区、新横浜地区、みなとみらい21地区)・福岡ビジネス地区(主要6地区/赤坂・大名地区、天神地区、薬院・渡辺通地区、祗園・呉服町地区、博多駅前地区、博多駅東・駅南地区)
避難安全検証法
平成12年の建築基準法の改正により建築物の避難安全について、性能規定の一部として「避難安全性能」という考え方が導入されました。従来の仕様と避難距離の制限ではなく、安全に避難できる性能を検証すれば、距離は問わないというのが性能設計です。この検証方法を「避難安全検証法」と言います。建築全体もしくは階全体が避難安全性能を有することが確かめられた場合は、避難関係規定の一部適用が免除され、余分な設備の排除や自由度の高い設計が可能になります。設計手法に用いられる避難規定には次の3種類があります。・「ルートA」 従来の避難関係規定の仕様基準に適合させること。建築主事が検証をおこないます。・「ルートB」 告示で定められた避難安全検証法を用いて避難安全性能の検証をおこなうこと。「階避難安全性能」と「全館避難安全性能」の2つが定義されています。建築主事が検証をおこないます。・「ルートC」 告示で定められた以外の高度な検証方法を用いて避難安全性能の認定を受けること。建築主事の確認のほか、国土交通大臣の認定が必要です。
表示登記
原則、登記簿または登記事項の表題部に変更があった場合にされる全ての登記を意味しますが、一般的には建物を新築した場合等に新たに登記簿を作成、解説して表題部を設けるための表記を指します。
表題部
不動産登記簿において土地または建物の状況(所在・地番・地目・地籍・床面積など)に関する事項を記載する区画を指します。表題部の表示登記は義務化されていますが、登録免許税はかかりません。
ビルディング・オートメーション・システム
【 Building Automation System , BAS 】建物の電気設備や空調設備、防災・防犯設備、エレベーターなどの機会設備を総合的に管理するシステムのことです。総合的に管理をおこなうことで、建物内の安全性や快適性を保ち、省エネ効果や管理業務の省力化などが実現できます。
ファシリティマネジメント
【 Facility Management , FM 】(=FM)建物や土地等の業務用不動産の施設・設備を経営的視点から管理、運営、効率化を図る業務のことです。
ファンコイルユニット方式
ファンコイルユニット(送風機、コイル、エアフィルタなどを内蔵した空気調和機)を各室に設置し、冷水あるいは温水を送り、空気調和をおこなう空調方式のことです。
フィーダ
(=幹線)変電室の配電盤から分電盤、制御盤までの大電流配線のことです。
付加使用料
賃料・共益費以外に徴収される費用です。室内の電気代等を実費負担します。但し、建物全体の費用を按分する場合もあり、必ずしも実費負担という訳ではありません。付加使用料の単価も賃貸条件の一部と見做すことができます。
複層ガラス
(=ペアガラス)二枚合わせにしたガラスの間に、乾燥剤を入れた金属部材で中空層を設けたガラス板です。乾燥した中空層を設けることにより断熱効果が上がるため結露を防ぎ、省エネルギー効果も期待できます。
物件の表示
①建物名称 ②所在地 ③規模・構造 ④入居階・貸室面積を表示し、物件や貸室の特定をします。通常、契約書には平面図等を添付します。
不動産鑑定士
売買、賃貸借等のための不動産鑑定評価、税金や不動産コンサルティング等多岐にわたって不動産の価値評価を鑑定することが職務です。不動産鑑定試験に合格し、国土交通省に備える不動産鑑定士名簿に登録をする必要があります。
不動産市場データベース
近年の土地取引の活発化や不動産投資商品の拡大等を受け、基準地価や公示地価等、個別管理していた複数のデータを一元化し、一般個人が利用し易く、且つ不動産の適正価格を判断し易くする目的で国土交通省が構築したデータベースです。インターネット上で公表されています。
不動産証券化
商業ビルや賃貸マンション等の不動産を担保に証券を発行し、資金調達をする仕組みのことです。不動産賃料等の運用益は投資家に分配されます。
不動産登記
不動産に関する権利関係を公示するものです。
不動産登記簿
土地や建物の状況や権利関係などの一定の事項を記載したものです。→土地登記簿、建物登記簿参照
不動産投資信託
(=REIT)アメリカで発祥し、日本では2001年に導入されました。アメリカのREITと区別する意味で日本のREITはJ-REITと称されます。投資対象を銘柄によりオフィスビル、商業施設、住居、店舗等さまざまです。
フリーアクセスフロア
(=OAフロア)床の上に一定の高さの空間を儲け二重床にし、その中に電気配線やOA機器等の配線を通すことができるようにされた床のことです。
フリーレント
賃貸借契約を締結した場合の賃料免除期間のことです。但し、共益費は免除外です。即時解約防止のため、ペナルティとして違約金が設定されていることが多くあります。また、解約違約金はフリーレント期間分の賃料相当額とされています。
フレックスウォール
室内を区画するために設けられる可動式の間仕切りのことです。用途に応じてスペースを仕切ることができます。フレックスウォールには、アコーディオン式のものや引き戸式のもの等さまざまな種類があります。
フロアダクト方式
断面が長方形などの鋼板制の配線用ダクトで、コンクリート内に埋め込んで使用します。コンセントや電話用配線に使用されます。
プロパティマネジメント
【 Property Management , PM 】(=PM)主として不動産に関する資産管理を行う業務。投資用不動産オーナーやアセットマネジメント(AM)会社から委託を受け、不動産のメンテナンス、契約管理、賃料収受等の物理的管理をおこないます。
分電盤
電気の安全利用のため、屋内の電気配線において分電盤の設置が必要とされています。スイッチや漏電遮断機(漏電ブレーカー)、配線用遮断機(安全ブレーカー)等を取り付けた分電盤を指し、幹線と分岐回路との分岐点上に設けられます。また、分電盤には業務用と住宅用があり、業務用には照明をリモコン操作するための制御ユニットや電力計、制御用リレー等が組み込まれている場合があります。
ペアガラス
(=複層ガラス)二枚合わせにしたガラスの間に、乾燥剤を入れた金属部材で中空層を設けたガラス板です。乾燥した中空層を設けることにより断熱効果が上がるため結露を防ぎ、省エネルギー効果も期待できます。
平均空室率
(=空室率)三鬼商事調査対象地区内における竣工済み賃貸オフィスビルの未入居率の平均値のことです。
平均賃料
三鬼商事調査対象地区内における賃貸オフィスビルの募集賃料の平均値のことです。
平面図
(=間取り図)建物を真上から見た図のことです。敷地(あるいは専有)面積や各階の間取りなどを把握するのに適しています。
平米・平方メートル
㎡。面積の表示単位です。 ※1平方メートルは1辺が1メートルの正方形の面積。
壁面緑化
建物の外壁などに植物を植え、緑化することです。建物利用者のアメニティ向上としてだけでなく、断熱効果による執務室への熱負担の低減やヒートアイランド現象の緩和にも役立っています。
ペデストリアンデッキ
【 pedestrian deck 】高架等によって車道から立体的に分離された歩行者専用通路のことです。主に駅周辺や超高層ビル付近など人通りの多い場所に設置されます。駅再開発事業の一環として新設される事例が多く見られます。歩行者用回路、公共歩廊とも称されます。
ヘビーデューティーゾーン
【 heavy-duty zone 】極めて頑丈な区画。情報機器の集中配置や全体配置等の集中した床荷重に耐えられるよう、床に掛かる積載荷重を大きく想定し補強された区画を指します。
ペリメーターゾーン
建物の窓や外壁を通して、屋外の日光や外気等の気象条件の影響を受ける建物内部の空間部分を指します。室内空調の負荷が大きいため、多くは補助空調が備えられています。
防火地域
市街地における火災の危険防除や延焼拡大の抑制を目的に都市計画法に基づいて指定された区域を指します。建物を耐火構造にすることや防火設備の設置等が義務付けられています。
防災センター
建物に設置されている防火設備およびその関連設備を一箇所で集中的に監視・制御することができ、且つ避難誘導指令ができる装置が設置されている場所を指します。
保証金
(=預託金)保証金や敷金といった名称で賃貸借契約の際に借主が貸主に無利息で預け入れる金銭のことです。現在は保証金や敷金の区別が薄れてきており、その性質は賃料の不払いなど借主の債務を担保するものと言われています。返還時期は一般的に、賃貸借契約が終了した後、原状回復工事が終わり、貸室を明け渡した後に精算、返還されるものです。
本登記
(⇔仮登記)登記本来の効果である権利変動について対抗力を生じさせる登記のことです。終局登記とも称されます。
間仕切り
(=パーテーション)貸室内の仕切りのことです。貸室内で間仕切りを設置する場合は、借主の負担となります。建設法規、消防法規等に抵触する場合があるので、必ず設計担当者と協議することが必要です。
間取り図
(=平面図)建物を真上から見た図のことです。敷地(あるいは専有)面積や各階の間取りなどを把握するのに適しています。
マルチエアコン(マルチユニット)方式
1台の室外機に複数の室内機を接続する方式です。
無停電電源装置
(=UPS、CVCF)入力電源に停電、電圧低下等の異常が発生した場合、一定時間内は電力を供給し続ける電源装置です。電源に異常が発生した際、非常用電源への切り替えを行う等、コンピューターを安全に終了させる時間を確保できる等の利点があります。無停電電源装置は交流出力と直流出力の2種類があり、日本においては交流出力に対応した無停電電源装置をCVCFと称する場合があります。
免震構造
建物と地盤の間に免震装置(緩衝体)を設置して、その緩衝体が地震エネルギーを吸収、地震に共振しない構造により、建物の横揺れを大幅に抑えるのが「免震構造」です。免震装置にはゴムや鉛を組み合わせたもの、半球体と受け皿を組み合わせて滑りを利用したものなどがあります。関連項目:耐震構造、制振構造参照
免責
負わなければいけない責任を問わないことです。賃貸借契約の場合、天災・火災等で借主が損害を受けた場合、貸主はその損害を賠償する責任はありません。
UPS
【 Uninterruptible Power System (Supply , Source) , UPS 】(=無停電電源装置)入力電源に停電、電圧低下等の異常が発生した場合、一定時間内は電力を供給し続ける電源装置です。電源に異常が発生した際、非常用電源への切り替えを行う等、コンピューターを安全に終了させる時間を確保できる等の利点があります。
床面積
建物の各階またはその一部で、壁や柱等の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積を指します。
容積率
敷地面積に対する建物の延床面積の割合を指します。都市計画法により用途地域別に割合が定められています。容積率=延床面積(㎡)/敷地面積(㎡)×100(%)
用途地域
市街地等の土地の利用目的を大枠で住宅・商業・工業に定めるもので、用途の混在を防ぐことを目的に12種類に分けられています。それぞれに用途や制限等が設けられています。
預託金
(=敷金、保証金)敷金や保証金いった名称で賃貸借契約の際に借主が貸主に無利息で預け入れる金銭のことです。現在は保証金や敷金の区別が薄れてきており、その性質は賃料の不払いなど借主の債務を担保するものと言われています。返還時期は一般的に、賃貸借契約が終了した後、原状回復工事が終わり、貸室を明け渡した後に精算、返還されるものです。
予約証拠金
賃貸借予約契約時に借主が貸主に預託する一時金。通常、敷金もしくは保証金(預託金)の10%~50%程度で、本契約時に預託金に充当されます。
リアルエステート
【 real estate 】土地家屋、不動産建物、不動産。
REIT
【 Real Estate Investment Trust 】左記の頭文字を取りREITと称されます。不動産投資信託を指しています。アメリカで発祥し、日本では2001年に導入されました。アメリカのREITと区別する意味で日本のREITはJ-REITと称されます。投資対象を銘柄によりオフィスビル、商業施設、住居、店舗等さまざまです。
LEED
【 Leadership in Energy and Environmental Design 】左記の頭文字を取りLEEDと称されます。米国グリーンビルディング協会によって開発・運用されている建築物(敷地利用を含む)の環境配慮基準の認証制度のこと。LEEDには、Certified(証明済)→Silver(シルバー)→Gold(ゴールド)→Platinum(プラチナ)の4つの格付けがあります。プラチナが一番獲得の難しい認証です。環境に関するさまざまな項目で獲得した点数が高いほど、より環境に優れた建築物として認められるシステムとなっています。
立面図
建物の外観を表す図面。通常は東西南北の四面が作成されるが、外観デザインを見ることを目的としているため、隣接建物がある側面は省略される場合もあります。1/50もしくは1/100の縮尺が用いられます。
リノベーション
【 renovation 】現在の状態を維持するメンテナンスや内外装、設備等を新調もしくは改修するリフォームとは異なり、対象物件をスケルトンの状態にして、新たに改築することを指します。
リフォーム
【 reform 】建物の古くなった部分の修繕や設備を新設し、改装・修繕することです。多くは、現状の一部を改装・修繕する場合を指しますが、リノベーションやメンテナンスの意味合いも含めリフォームと称することも少なくありません。
緑化コンクリート
表面上に直接、植物の植え付けが可能なコンクリート。砕石等の粗骨材をセメントペーストで固め、保水材や肥料を充填した隙間に植物が根を張ることができ、その表面には薄い土を固着させた構造を持っています。主に、屋上緑化や護岸の自然化等の用途に使用されます。
ルートA
(=避難安全検証)平成12年の建築基準法の改正により建築物の避難安全について、性能規定の一部として「避難安全性能」という考え方が導入されました。従来の仕様と避難距離の制限ではなく、安全に避難できる性能を検証すれば、距離は問わないというのが性能設計です。この検証方法を「避難安全検証法」と言います。建築全体もしくは階全体が避難安全性能を有することが確かめられた場合は、避難関係規定の一部適用が免除され、余分な設備の排除や自由度の高い設計が可能になります。設計手法に用いられる避難規定には次の3種類があります。・「ルートA」 従来の避難関係規定の仕様基準に適合させること。建築主事が検証をおこないます。・「ルートB」 告示で定められた避難安全検証法を用いて避難安全性能の検証をおこなうこと。「階避難安全性能」と「全館避難安全性能」の2つが定義されています。建築主事が検証をおこないます。・「ルートC」 告示で定められた以外の高度な検証方法を用いて避難安全性能の認定を受けること。建築主事の確認のほか、国土交通大臣の認定が必要です。
ルートB
(=避難安全検証)平成12年の建築基準法の改正により建築物の避難安全について、性能規定の一部として「避難安全性能」という考え方が導入されました。従来の仕様と避難距離の制限ではなく、安全に避難できる性能を検証すれば、距離は問わないというのが性能設計です。この検証方法を「避難安全検証法」と言います。建築全体もしくは階全体が避難安全性能を有することが確かめられた場合は、避難関係規定の一部適用が免除され、余分な設備の排除や自由度の高い設計が可能になります。設計手法に用いられる避難規定には次の3種類があります。・「ルートA」 従来の避難関係規定の仕様基準に適合させること。建築主事が検証をおこないます。・「ルートB」 告示で定められた避難安全検証法を用いて避難安全性能の検証をおこなうこと。「階避難安全性能」と「全館避難安全性能」の2つが定義されています。建築主事が検証をおこないます。・「ルートC」 告示で定められた以外の高度な検証方法を用いて避難安全性能の認定を受けること。建築主事の確認のほか、国土交通大臣の認定が必要です。
ルートC
(=避難安全検証)平成12年の建築基準法の改正により建築物の避難安全について、性能規定の一部として「避難安全性能」という考え方が導入されました。従来の仕様と避難距離の制限ではなく、安全に避難できる性能を検証すれば、距離は問わないというのが性能設計です。この検証方法を「避難安全検証法」と言います。建築全体もしくは階全体が避難安全性能を有することが確かめられた場合は、避難関係規定の一部適用が免除され、余分な設備の排除や自由度の高い設計が可能になります。設計手法に用いられる避難規定には次の3種類があります。・「ルートA」 従来の避難関係規定の仕様基準に適合させること。建築主事が検証をおこないます。・「ルートB」 告示で定められた避難安全検証法を用いて避難安全性能の検証をおこなうこと。「階避難安全性能」と「全館避難安全性能」の2つが定義されています。建築主事が検証をおこないます。・「ルートC」 告示で定められた以外の高度な検証方法を用いて避難安全性能の認定を受けること。建築主事の確認のほか、国土交通大臣の認定が必要です。
礼金
賃貸物件を新規に契約する際、借主から貸主へ謝礼として支払われる金銭を指します。賃貸オフィスビルの場合は、小規模なビルを賃貸する際に発生するケースが見受けられます。
連帯保証人
借主の賃料不払い等の金銭債務、その他契約違反等による損害額について、借主に代わって支払う責任を負います。
レンタブル比
延床面積に対する貸室面積の割合を指します。
レンタルオフィス
(=サービスオフィス)フロアをパーテーションや壁等で細分室化し、それぞれを個別にレンタルする仕組みです。レンタルした個室以外にも借主の共用スペースとして応接室(会議室)や給湯室等の設置、事務代行やオフィス機器、家具のレンタルサービスをおこなっている場合もあります。初期費用が少額で、一人程のスペースから賃貸が可能なことから、起業したばかりの会社やSOHOとして人気があります。レンタルオフィスとも称されます。
路線価
国税庁発表の不動産価格情報。約48万点の地価を1月1日時点で調査、毎年8月に公表されます。都市部等の主な道路に接する土地の1平方メートル当たりの評価額を表しています。路線価未設定区域に関しては、類似状況地区毎に1平方メートル当たりの標準地価格を設定しています。土地の評価額、相続税・贈与税の算出基準となっています。路線価図は国税庁のホームページもしくは全国の税務署で閲覧が可能です。→関連項目:基準地価、公示地価参照
Low-Eガラス
【 Low Emissivity 】低放射の意。(=エコガラス)板ガラスの表面に特殊金属膜(Low-E膜)をコーティングしたものです。外部からの日差しや熱をカットする遮熱型(反射型)と、室内の熱を外に逃がさない断熱型(熱線吸収型)の2種類があります。どちらも窓ガラスとして使用した場合、空調がより効率的に使用できるほか、省エネにも繋がることから「エコガラス」とも称されています。

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