移転の理由や目的を明確にすることは勿論ですが、まずは、現在入居しているオフィスの契約内容を確認しましょう。・・・続きを読む

現在入居しているオフィスの解約予告期間の確認が必要です。賃貸オフィスの解約予告は、一般的に6カ月前にオーナー側に提出しなければなりません。もし、期間内解約をする場合は、解約予告期間内の賃料・共益費（賃料だけの場合もあり）の支払いが発生するため、現オフィスと新オフィスの両方の賃料・共益費を支払うことになります。また、期間内解約の違約金が発生する場合もあります。また、オフィスビルでは契約終了時に入居していたオフィスを原状回復する義務があります。壁や天井、床仕上げ材の塗装、張り替えなどを行い、その費用を負担することが一般的です。解約予告期間、違約金とあわせて賃貸借契約書を確認しましょう。

考えなければならないのは1人あたりのワークスペースです。従業員数や事務所の使用形態（本社か支店かなど）によっても異なりますが、最低限必要な1人あたりのワークスペースは約10m²と言われています。・・・続きを読む

快適に業務を遂行するうえで最低限必要な1人あたりのワークスペース約10m²には、共同で使用するスペース（会議室・応接室・休憩室など）が含まれています。OA機器を多数使用する場合などはさらに多めのスペースが必要でしょう。従業員の増員やＯＡ機器、書類の増加なども考慮してスペースを試算するとよいでしょう。

オフィス探しから移転までにやるべきことは、大きく分けて4つです。(1)プランニング、(2)オフィスビル選び、(3)契約、(4)移転手続きがあります。・・・続きを読む

全国主要都市のオフィス賃料相場など最新の情報をご覧いただける三鬼商事のホームページがおすすめです。掲載されていない地域の相場もお調べいたします。お気軽にご相談ください。・・・続きを読む

オフィス移転の検討を始める場合、まずは移転候補地の賃料相場を把握することが必要です。相場を目安として、賃料が高いか安いかの判断をより正確におこなうことができ、物件の絞り込みがスピーディーになります。これから竣工する新築ビルへの移転を検討している場合も、新築ビルや再開発の情報が閲覧できる当社のホームページをぜひご活用ください。

オフィス移転は企業にとっての一大プロジェクト。移転をスムーズにおこなうためにはしっかりした不動産仲介業者を選びたいものですね。簡単に見分ける方法としておすすめなのは、ホームページや名刺に表示されている免許番号を確認することです。・・・続きを読む

宅地建物取引業を営むには、宅地建物取引業法に基づく免許が必要です。この免許には「2か所以上の都道府県に宅地建物取引業を営む事務所を設置して業務をおこなう」場合に必要な「国土交通大臣免許」と、「ひとつの都道府県に宅地建物取引業を営む事務所を設置して業務をおこなう」場合に必要な「都道府県知事免許」の2種類があります。どちらの免許を取得しているかによって、その業者の規模がわかります。また、宅地建物取引業免許の有効期間は5年間です。（※平成7年4月以前は3年間）免許種類の後ろに付されている（　）内の数字は、免許の更新回数を表しています。（　）内の数字が多いほど、信用と実績のある業者ということになるでしょう。

オフィスとしてすぐに使用できるサービスオフィスを検討されてはいかがですか。・・・続きを読む

最寄り駅から歩いてみると周辺環境などの立地条件を確認することができます。内見の際には簡単なレイアウトを考えながら、実際の使い勝手をチェックするほか、採光や眺望なども見てみましょう。給湯室やトイレ、化粧室などは女性の視点を取り入れることも重要なポイントです。・・・続きを読む

専用で使用できるという理由から、トイレや給湯室、廊下などが契約面積に含まれるケースがあるため、実際に事務所として使用できる面積（専用面積）とは異なる場合があります。・・・続きを読む

契約面積とは、賃貸借契約書に記載される面積で、賃料や共益費、預託金などの算出の対象となるものです。ただし、その面積が専用面積だけか、トイレや給湯室、廊下などの共用部分を含む面積かは物件によって異なります。契約面積に含まれる部分がどこまでかをしっかり確認しましょう。

賃貸借期間の満了もしくは契約解除等により、借主が貸室を貸主に返還する際に貸室を入居時の状態に戻すことです。・・・続きを読む

オフィスビルでは通常、契約終了時に借主が入居していた貸室を原状回復する義務を負います。一般的には壁や天井、床仕上げ材の塗装、張り替えなどをおこないます。費用は借主が負担することが多いようです。

「入居時の問題」として捉えることがトラブル防止のポイントです。・・・続きを読む

原状回復にかかる費用は契約終了時に支払う費用ということもあり、原状回復の問題は「退去時の問題」として捉えられがちですが、「入居時の問題」として捉えることが後々のトラブルを防止するためには必要不可欠です。原状回復のトラブルのほとんどは、原状回復義務の範囲の認識が貸主と借主で異なっていることが原因で発生します。トラブルを回避するためには、入居時に損耗の有無など物件の状態をよく確認しておくことや、原状回復の範囲について、契約書の内容をしっかり確認するなどの対策を的確にとることが必要です。

定期借家契約が普通借家契約と大きく異なるのは、「期間満了後の更新がない」ということです。特約は有効とされていますが、原則として賃料改定や中途解約ができません。・・・続きを読む

前記のとおり定期借家契約では契約の更新がありませんので、期間満了により賃貸借契約が完全に終了します。ただし、期間満了前であれば双方の合意による再契約は可能です。原則として、賃料改定が無いため、契約期間内の賃料の値上げは避けられますが、中途解約ができないため、契約形態は事前に確認したほうが良いでしょう。

事務所として使用する部分を専有部分、それ以外の建物部分を共用部分といいますが、共益費には、その共用部分と建物設備の維持管理のための費用が含まれています。・・・続きを読む

共益費の内訳はビルによって項目に違いはありますが、一般的には(1)共用部分の電気、清掃、衛生費。(2)建物設備（主に空調、エレベーター）の維持、保守点検、管理費。(3)建物の警備費などが含まれています。言いかえれば、共益費は専用部分の電気、清掃、水道光熱費等、テナントが直接負担するもの以外の費用と考えればよいでしょう。

共益費はオフィスビルの維持管理に必要な経費ですが、実際には共益費以外にも費用が発生する場合が多いので、共益費が管理費だけを指しているのか否かを確認する必要があります。・・・続きを読む

例えば、定時における時間内空調費が共益費に含まれているのかどうかを確認します。含まれていない場合は電気代などとして費用の負担が発生します。また、空調費が含まれている場合でも、時間外空調費の有無の確認が必要です。他にも、室内清掃費や警備費などの費用負担の有無についても確認しておくとよいでしょう。

敷金・保証金といった預託金は、借主の賃料の支払い債務、あるいはその他の債務の担保として、貸主に預け入れる金銭です。・・・続きを読む

敷金や保証金といった預託金は通常、賃貸借期間中、無利息で据え置かれ、賃貸借契約が終了した後、原状回復工事が終わり、貸室を明け渡した後に精算、返還されるものです。ここでは、敷金の増減分についても説明しておきましょう。「預託金が月額賃料の何カ月分」という計算になっている場合、賃料の改定時にその差額分が増額されることがありますので、契約時に契約書の内容を確認しておきましょう。

移転先の内装・設備工事費用やオフィス家具等の什器購入費用、引越費用、現オフィスの原状回復費用などが挙げられます。・・・続きを読む

「グリーンリース」とは、ビルオーナーとテナントが協働でビルの省エネなどの環境負荷の低減や執務環境の改善について契約書や覚書によって取り決め、実践することをいいます。・・・続きを読む

自家発電機や非常用発電機の設置による電源供給、防災備蓄倉庫や雑用水貯留などの設置が挙げられます。災害時には危機管理センターの強化や帰宅困難者の受け入れ対応なども行われます。・・・続きを読む

BCP（事業継続計画）は人命の安全や建物等の被害経験を当然の前提としたうえで重要事業および業務の継続、早期復旧に主眼が置かれています。近年の大型オフィスビルほど、災害時に企業の事業継続をバックアップする様々な対応がされています。詳しい内容はビルのパンフレットなどに記載されています。

グリッド(Grid)とは格子という意味で、グリッドシステム天井とはその名の通り、格子状の基礎に設備ユニット（照明、空調口等）と天井板の2種類のパネルをのせるだけのシンプルな構造です。間仕切りが容易にできるのがグリッド天井の特徴です。・・・続きを読む

天井のパネルを移動させるだけで、照明器具や空調口の位置を簡単に移動することができます。グリッドシステム天井の主な特徴を総合すると、(1)間仕切りする際の制約が少ないので、自由なレイアウトができる。(2)レイアウト変更の際は、格子状の基礎に間仕切りを立て替えるだけなので天井の修復も不要で工事費の軽減や工期の短縮につながる。などが挙げられます。

オフィスビルはそれぞれの工法で耐震性を高める工夫をしています。その構造は、「耐震構造」「制振構造」「免震構造」と大きく３つに分類することができます。・・・続きを読む

それぞれの構造の仕組みを簡単に説明します。 「耐震構造」とは、地震のエネルギーに対抗して柱や梁を太く、壁を厚くするなど、建物の構造そのものを強化する仕組みです。「制振構造」とは、建物内にダンパーなどの制振部材を設置して地震のエネルギーを吸収させ、建物の振動を制御する仕組みです。「免震構造」は、建物と地盤の間に緩衝体となる免震装置を設置して地震のエネルギーを吸収する仕組みです。地震に共振しない構造によって建物の揺れを大幅に抑えることができようです。耐震の仕組みや性能で地震の際の揺れ方が異なります。オフィスビル選びの際は候補のビルがどのような工法を取っているか、仲介業者に確認するとよいでしょう。

身近な設備としては、「電気」「空調」「給湯室・トイレなどの水回り」の３つが挙げられます。・・・続きを読む

「電気」でチェックするものは(1)1か所のコンセントが何アンペアかなどの電気容量、(2)電気容量の増設が可能かどうか、(3)光ケーブルがどこまで引き込まれているか（分電盤までかどうかなど）。「空調」でチェックするものは(1)稼働時間、(2)時間外空調費の有無、(3)自由に温度設定ができるか、(4)いつでも運転／停止ができるか。終日、室内で働く女性社員にとって「給湯室やトイレなどの水回り」は軽視できない箇所です。個室ブースや洗面台の数、明るさや清潔感に注意してチェックしてみてください。

ＬＥＤ照明はもちろんのこと、屋上に太陽光発電パネルを設置する、屋上緑化を施すなどさまざまな手法が取られています。・・・続きを読む

省エネや環境配慮に対応するため、太陽光発電パネルの設置や屋上緑化、壁面緑化、LED照明、室内の冷暖房効率を高めるＬｏｗ－Ｅガラスの採用、エネルギーの見える化をおこなうBEMSシステムの採用など、さまざまな手法が取られています。環境配慮のほか、室内の快適性や景観への配慮なども含めて建物の品質を評価するＣＡＳＢＥＥやＬＥＥＤといった評価システムも取られています。